لماذا لا تنخفض أسعار العقارات في مصر رغم زيادة المعروض؟ خبراء يجيبون

الأربعاء، 29 أبريل 2026 03:10 ص

أكد عدد من خبراء التطوير العقاري أن سوق العقارات في مصر يمر بمرحلة “إعادة تسعير هيكلية” وليس فقاعة سعرية، مشيرين إلى أن الحديث عن انخفاض الأسعار بشكل ملحوظ خلال الفترة المقبلة “غير واقعي” في ظل المعطيات الاقتصادية الحالية.

وقال الخبير العقاري، عبد المجيد جادو، في تصريحات خاصة لـ"الأيام المصرية" إن أسعار العقارات شهدت زيادات كبيرة خلال السنوات الأخيرة، حيث ارتفعت بنسب مزدوجة منذ 2022 وحتى 2025، مع تسجيل نمو سنوي وصل إلى أكثر من 40% في بعض الفترات، قبل أن يتباطأ نسبيًا مؤخرًا .

وأضاف جادو أن أي تراجع طفيف حدث في بعض الأشهر لا يعكس اتجاهًا عامًا للانخفاض، بل تصحيحًا مؤقتًا مرتبطًا بعوامل السوق.

وتابع: أن “العقار في مصر لم يعد سلعة استهلاكية فقط، بل أصبح مخزنًا للقيمة”، خاصة في ظل التضخم المرتفع وتقلبات سعر الصرف.

وأشار إلى أن التضخم الذي يدور حول مستويات تتجاوز 13% في بعض الفترات يدفع الشركات لرفع الأسعار لتعويض زيادة تكاليف البناء والخامات .

أسباب ارتفاع القطاع العقاري في مصر

وأضاف جادو ، حتى لو زاد المعروض من الوحدات الجديدة، فإن تكلفة الإنتاج نفسها ترتفع باستمرار، وبالتالي لا يمكن للمطور البيع بخسارة”.

ولفت إلى أن أسعار مواد البناء مثل الحديد والأسمنت، بالإضافة إلى ارتفاع تكلفة العمالة، تجعل من الصعب تخفيض الأسعار، بل تدفعها للزيادة أو على الأقل التثبيت عند مستويات مرتفعة.

من جانبه، أشار محلل اقتصادي الدكتور اسامة الدلهماوي، إلى أن الزيادة في الطروحات الجديدة لا تعني بالضرورة انخفاض الأسعار، موضحًا أن الطلب لا يزال قويًا ومدعومًا بعدة عوامل، أبرزها إقبال المصريين العاملين بالخارج على شراء العقارات كاستثمار آمن.

وأكد أن تحويلات المصريين بالخارج، التي تقدر بعشرات المليارات سنويًا، يذهب جزء كبير منها إلى السوق العقاري .

وتابع الدلهماوي في تصريحاته، أن العقار في مصر يُستخدم كأداة للتحوط ضد انخفاض قيمة العملة، حيث يلجأ المستثمرون إلى تحويل مدخراتهم إلى أصول ثابتة مثل العقارات، وهو ما يحافظ على مستوى الطلب حتى مع ارتفاع الأسعار.

وفي السياق نفسه، أكد تقرير حديث أن أسعار العقارات ارتفعت بنحو 18% سنويًا في المتوسط خلال 2025، رغم أن الزيادة الحقيقية بعد احتساب التضخم كانت أقل، وهو ما يعكس أن السوق لا يزال في اتجاه صاعد اسميًا .

وأشار ، التقرير إلى أن خطط السداد الطويلة التي يقدمها المطورون تساعد على استمرار الطلب، حتى في ظل ارتفاع الأسعار.

الأسباب الرئيسية لاستبعاد انخفاض الأسعار في السوق العقاري المصري

ويرى الخبراء أن أحد الأسباب الرئيسية لاستبعاد انخفاض الأسعار هو طبيعة السوق العقاري المصري نفسه، حيث لا يعتمد بشكل كبير على التمويل البنكي مقارنة بأسواق أخرى. وبالتالي، فإن تأثير ارتفاع أو انخفاض الفائدة يكون محدودًا، ولا يؤدي إلى موجات بيع جماعي أو انهيار في الأسعار.

كما أشار المطور العقاري ايمن اسماعيل، إلى أن الدولة تلعب دورًا مهمًا في دعم السوق من خلال التوسع في المدن الجديدة مثل العاصمة الإدارية والعلمين الجديدة، وهو ما يخلق طلبًا مستمرًا على الوحدات السكنية.

وأكد اسماعيل، أن هذه المشروعات الضخمة ترفع من القيمة الاستثمارية للمناطق المحيطة، ما يؤدي إلى زيادة الأسعار بدلًا من انخفاضها.

تخمة المعروض

وفيما يتعلق بفكرة تخمة المعروض، شدد اسماعيل على أن السوق المصري لا يزال يعاني من فجوة سكنية على المدى الطويل، نتيجة النمو السكاني المستمر.

وبالتالي، فإن زيادة المعروض الحالية تُقابلها احتياجات حقيقية للسكن، وليست فائضًا يؤدي إلى انهيار الأسعار.

تباطؤ وتيرة السوق العقاري

وأوضح ان السوق العقاري قد يشهد تباطؤًا في وتيرة الزيادة” وليس انخفاضًا فعليًا، وهو ما حدث بالفعل في بعض الفترات، حيث سجلت الأسعار تراجعًا طفيفًا بنسبة محدودة على أساس ربع سنوي، لكنها ظلت مرتفعة على أساس سنوي .

واكد الخبراء علي أن السيناريو الأقرب هو استمرار ارتفاع الأسعار ولكن بوتيرة أبطأ، مع احتمالية استقرار نسبي في بعض المناطق.

وأكدوا علي أن انخفاض الأسعار بشكل كبير يتطلب تغيرات جذرية مثل انخفاض حاد في تكاليف البناء أو تراجع كبير في الطلب، وهو أمر غير متوقع في المدى القريب.

وأن العقار في مصر محكوم بثلاث معادلات أساسية:-

ومنها التضخم، وسعر الصرف، وتكلفة البناء، وطالما هذه العوامل في اتجاه صاعد، فإن الأسعار لن تنخفض، حتى مع زيادة الطروحات.