بعد التصديق على قانون الإيجار القديم، مدى تأثير الفجوة بين القيمة القانونية والسوقية على الاستثمار العقاري
قانون الإيجار القديم، بعد تصديق الرئيس عبد الفتاح السيسي على قانون الإيجار القديم بدء عدد كبير من المواطنين في التساؤل والترقب لموعد تطبيق اللائحة التنفيذية الجديدة لقانون الإيجار القديم، والتي من المقرر أن تصدر من رئاسة مجلس الوزراء خلال الفترة المقبلة، وهذا لتنفيذ التعديلات التي أقرها رئيس الجمهورية.
مطالبات بوضع نهاية عادلة لنظام أثار انقسامات لفترة طويلة
تم رصد تقرير رسمي وفقًا لبيانات حديثة صادرة عن الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، يكشف التقرير عن أرقام دقيقة حول واقع الإيجار القديم في مصر، ويسلط الضوء على جوانب اقتصادية وقانونية واجتماعية ظلت حبيسة لعقود طويلة.
أكثر من نصف الوحدات المؤجرة بنظام الإيجار القديم مغلقة
وبحسب التقرير الذي تم رصده فإن عدد الوحدات المؤجرة بنظام الإيجار القديم بلغ 3.019.662 وحدة على مستوى الجمهورية، وتتركز معظم هذه الوحدات في محافظات القاهرة، والجيزة، والقليوبية، والإسكندرية، ومن الملفت أنه حوالي 45.6% من هذه الوحدات مغلقة تمامًا ولا يتم استغلالها، وهو ما يعكس إهدار كبير في الثروة العقارية خصوصًا في ظل أزمة سكن تواجهها بعض الفئات في مصر.
ووفقًا للتقرير فإنه هناك حوالي 1.6 مليون وحدة أي نحو 54.4% من الوحدات مشغوله فعليًا سواء لأغراض سكنية أو تجارية، وهناك حوالي 1.3 مليون وحدة أي نحو 54.6% من الوحدات مغلقة تمامًا ولا تستخدم لأي غرض، وتبرز هذه الأرقام حجم التفاوت والتناقض بين وجود أزمة سكنية ووجود هذا الكم من الوحدات السكنية الغير مستغلة.
متوسط الأجرة القانونية للأشخاص الطبيعين
جاءت التقديرات لمتوسط الأجرة القانونية للأشخاص الطبيعين كالتالي:
- قبل 5 يناير 1944: 2 جنيه شهريًا
- من 5 يناير 1944 حتى 4 نوفمبر 1961: 5 جنيهات
- من 5 نوفمبر 1961 حتى 6 أكتوبر 1973: 10 جنيهات
- من 7 أكتوبر 1973 حتى 8 سبتمبر 1977: 20 جنيهًا
- من 9 سبتمبر 1977 حتى 30 يوليو 1981: 30 جنيهًا
- من 1 يوليو 1981 حتى 31 ديسمبر 1989: 50 جنيهًا
- من 1 يناير 1990 حتى 30 يناير 1996: 150 جنيهًا
متوسط الأجرة القانونية للوحدات المؤجرة لغرض غير سكني
وجاءت التقديرات لمتوسط الأجرة القانونية للوحدات المؤجرة لغرض غير سكني كالتالي:
- قبل 5 يناير 1944: 20 جنيهًا
- من 5 يناير 1944 حتى 4 نوفمبر 1961: 30 جنيهًا
- من 5 نوفمبر 1961 حتى 6 أكتوبر 1973: 50 جنيهًا
- من 7 أكتوبر 1973 حتى 9 سبتمبر 1977: 70 جنيهًا
- من 10 سبتمبر 1977 حتى 30 يوليو 1981: 80 جنيهًا
- من 31 يوليو 1981 حتى 31 ديسمبر 1989: 100 جنيه
- من 1 يناير 1990 حتى 30 يناير 1996: 200 جنيه
اقرأ أيضًا:
بعد التصديق على قانون الإيجار القديم، اقتراح بتعويض المستأجر لإنهاء العلاقة بالتراضي
بعد تصديق الرئيس السيسي على قانون الإيجار القديم، اعرف مصير عقود الـ59 عامًا
الفجوة بين القيمة القانونية والسوقية يؤثر على الاستثمار العقاري
وأوضح عدد من الخبراء أن هذا الفارق الكبير بين القيمة القانونية والسوقية لا يلحق الضرر بالملاك فقط بل يؤثر على الاستثمار العقاري في مصر، ويعيق تطوير الثروة العقارية، ومع ضعف العائد يمتنع كثير من الملاك عن صيانة أو تجديد وحداتهم ما يؤدي إلى تدهور حالة العقارات.
ورغم صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 والذي أنهى العمل بالقوانين الاستثنائية وفرض العودة لأحكام القانون المدني في العقود الجديدة، فإن العقود القديمة لاتزال قائمة خاصةً في الحالات السكنية، وهو ما أبقى العلاقة الإيجارية مجمدة لعقود دون تطوير.
تأثيرات سلبية على الثروة العقارية
يشير التقرير إلى أن ضعف الأجرة لا يغطي حتى الحد الأدنى لتكاليف الصيانة، وهو ما دفع عدد كبير من الملاك لإهمال ترميم العقارات القديمة والتي تعد في أوقات كثيرة جزء من التراث المعماري المصري، كما أن المستأجرين يحصلون على وحدات إيجارية بإيجار زهيد، وهذا في الوقت الذي يحرم فيه المالك من حق الانتفاع أو حتى السكن في عقاره، وهو ما يعتبر اختلال واضح في العلاقة التعاقدية.
حالات التلاعب القانوني بين المالك والمستأجر
ورصد التقرير أساليب تلاعب قانونية من طرفي العلاقة الإيجارية وشملت ما يلي:
- دعاوي طرد صورية
- إخفاء أسباب انتهاء العلاقة الإيجارية
- التأجير من الباطن بمبالغ مرتفعة دون علم المالك
ومن جهتها أصدرت المحكمة الدستورية العليا في عام 1997 حكمًا أكدت من خلاله أن التدخل الاستثنائي في العلاقة الإيجارية لا يجوز أن يكون دائمًا، بل يجب أن يعاد تقييمه وفق تطورات الزمن، وفي عام 2016 أصدرت محكمة النقض حكمًا انتقدت فيه استمرار القوانين الاستثنائية ووصفتها بغير العادلة.
وأصدر المشرع القانون رقم 10 لسنة 2022 الذي ينهي تدريجيًا عقود الإيجار القديم للأشخاص الاعتباريين لغير الأغراض السكنية، مع فترة انتقالية تنتهي في مارس 2027 لكن لم يحسم بعض مصير الوحدات السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين.
وانتهى التقرير إلى أن استمرار قانون الإيجار القديم لم يعد مبررًا في ظل التطورات الاقتصادية وسوق العقارات وأن تحرير العلاقة الإيجارية من شأنه أن ينشط السوق العقارية، ويزيد من الحصيلة الضريبية، ويقلل النزاعات القانونية، ويحفز المستثمرين على تطوير العقارات القديمة، ويعيد استغلال الوحدات المغلقة.
