بعد دخول قانون الإيجار القديم حيز التنفيذ، من المستفيد ومن الخاسر؟
قانون الإيجار القديم، قال الدكتور عماد الدين محمود منير، أستاذ القانون وعضو الجمعية المصرية للاقتصاد السياسي، إن صدور القانون رقم 164 لسنة 2025 يمثل تحولًا جوهريًا طال انتظاره، بعد عقود من الجدل والنقاش المجتمعي حول العلاقة بين المالك والمستأجر، تحت مظلة القوانين القديمة (قانون 49 لسنة 1977، وقانون 136 لسنة 1981).
وأضاف “منير” في تصريح خاص لموقع "الأيام المصرية"، أن القانون الجديد يضع إطارًا منظمًا وواضحًا للعقود المبرمة قبل قانون الإيجار الجديد الصادر عام 1996، والتي كانت تمدد تلقائيًا، سواء للوحدات السكنية أو غير السكنية.
فترات انتقالية محددة.. وإنهاء العقود تدريجيًا
وأوضح الدكتور عماد الدين أن القانون الجديد حدد فترات انتقالية لإنهاء العلاقة الإيجارية، بواقع:
- 7 سنوات للوحدات السكنية.
- 5 سنوات للوحدات غير السكنية (تجارية أو إدارية)، وذلك ما لم يكن هناك اتفاق مسبق بين الطرفين على الإنهاء.
قانون 165.. صلاحيات جديدة للمالك
وأشار الخبير الاقتصادي إلى أن القانون رقم 165 لسنة 2025 يعد تعديلًا لقانون 4 لسنة 1996، حيث يمكّن المالك من اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية لطرد المستأجر مباشرة بعد انتهاء العقد، دون الحاجة لحكم موضوعي، مع الإبقاء على حق التعويض في حالة وجود أضرار أو تقصير.
أبرز ملامح قانون 164 لسنة 2025
1- تصنيف المناطق السكنية:
تشكل لجان متخصصة داخل المحافظات خلال 3 أشهر لتصنيف المناطق إلى:
- متميزة
- متوسطة
- اقتصادية
- التصنيف يتم بناءً على: الموقع، جودة البناء، البنية التحتية، شبكة الطرق، والقيمة الإيجارية المسجلة في الضريبة العقارية.
- يمكن تمديد فترة التصنيف مرة واحدة فقط لمدة شهر.
اقرأ أيضًا: بعد تعديلات قانون الإيجار القديم.. كيف تحصل على وحدة سكنية بديلة؟
بعد التصديق على قانون الإيجار القديم، اقتراح بتعويض المستأجر لإنهاء العلاقة بالتراضي
2- القيمة الإيجارية الجديدة:
- يدفع المستأجر مؤقتًا 250 جنيهًا شهريًا لحين الانتهاء من التصنيف.
- بعدها، تحسب القيمة الإيجارية الجديدة بناءً على مضاعفات:
- ×20 للوحدات المتميزة (حد أدنى 1000 جنيه شهريًا).
- ×10 للوحدات المتوسطة (حد أدنى 400 جنيه شهريًا).
- ×5 للوحدات الاقتصادية (حد أدنى 250 جنيهًا شهريًا).
3- الزيادة السنوية:
- تبدأ بعد تحديد القيمة الجديدة، بمعدل 15% سنويًا.
- تشمل الزيادة الوحدات السكنية وغير السكنية.
- التحليل القانوني والاجتماعي
تحقيق التوازن
وأكد أستاذ القانون أن القانون يأتي تنفيذًا لحكم المحكمة الدستورية العليا لعام 2024، والذي أكد ضرورة احترام حرية التعاقد بين المالك والمستأجر، وفقًا للمادتين 52 و78 من الدستور، في إطار الحفاظ على حق الملكية وحق السكن معًا.
ضمانات اجتماعية للمستأجرين
وتابع “منير” أنه تم منح مهلة انتقالية كافية، بالإضافة إلى توفير وحدات بديلة بالإيجار أو التمليك ضمن مشروعات الإسكان الاجتماعي، لضمان عدم الإضرار بالفئات الأكثر احتياجًا.
أثر القانون على السوق العقاري
وفيما يتعلق بتأثير القانون على السوق العقاري، أوضح أن تحرير الدورة العقارية وزيادة المعروض قد يساهم في ضبط أسعار الإيجارات، خاصة في المناطق الشعبية، وفي المقابل، هناك تخوفات من عمليات تهجير قسري أو ضغط على سكان المناطق التاريخية لصالح المستثمرين.
اقرأ أيضًا: قانون الإيجار القديم يبدأ مفعوله، تعرف على حقوق وواجبات المستأجرين وأصحاب العقارات
لضحايا قانون الإيجار القديم.. خطوات تضمنلك أولوية الحصول على شقة إسكان اجتماعي
من الرابح ومن الخاسر؟
أكد أن المستفيدون هم:
- المالكون الذين سيستعيدون عائدًا عادلًا من ممتلكاتهم.
- الدولة التي ستعزز إيراداتها من الضرائب العقارية والتعاملات الرسمية.
والخاسرون المحتملون هم:
- مستأجرون يقيمون في العقارات القديمة منذ عقود، خاصة ذوي الدخل المحدود.
- سكان المناطق ذات الطابع التاريخي الذين قد يواجهون ضغوطًا لإخلاء مساكنهم.
العقد المبرم بعد 1996 لا يخضع للقانون الجديد
وأكد أستاذ القانون أن العقد المبرم بعد 1996 لا يخضع للقانون الجديد، بل يطبق عليه قانون 4 لسنة 1996 فقط، ويجب التأكد من صحة التوقيعات وتسجيل العقار باسم المالك الأصلي، لتفادي تقليص مدة العقد القانونية، وفي حالة النزاع، يجوز اللجوء لقاضي الأمور الوقتية لطرد المستأجر، ويظل التعويض حقًا قانونيًا إذا ثبتت الأضرار أو سوء النية من المالك.
7 سنوات لإنهاء العقود السكنية
واختتم الدكتور عماد الدين حديثه أن قانون 164 لسنة 2025 ينهي تدريجيًا عقود الإيجار القديم خلال 5 أو 7 سنوات، ويرفع القيمة الإيجارية تدريجيًا حسب تصنيف المنطقة، وقانون 165 لسنة 2025 يفعل آلية الطرد المباشر من خلال قاضي الأمور الوقتية، مع ضمان حقوق التعويض.
