من البيع على المخطط إلى التنفيذ تحت االضغط

طفرة مبيعات العقارات تتحول لسباق تسليمات، هل ينجح المطورون في عبور اختبار 2026؟

الأربعاء، 25 فبراير 2026 02:19 م

بعد ثلاث سنوات من المبيعات القياسية التي غيرت خريطة السوق العقارية في مصر، تدخل الشركات اليوم مرحلة مختلفة عنوانها "التنفيذ أولًا، فمع بيع عشرات الآلاف من الوحدات خلال فترة قصيرة، باتت الأعوام من 2025 إلى 2027 تمثل اختبارًا حقيقيًا لقدرة المطورين وشركات المقاولات على الالتزام بجداول التسليم وسط ضغوط غير مسبوقة على التكلفة والموارد.

80 ألف وحدة في انتظار التنفيذ

شهد عام 2023 وحده بيع نحو 35 ألف وحدة من أكبر 10 مطورين في مصر، وفقًا لتقرير شركة "ذا بورد كونسالتنج" لأبحاث السوق، وهو أعلى رقم مبيعات في تاريخ السوق العقارية المحلية، وخلال الفترة من 2021 إلى 2023 تم بيع ما يقرب من 80 ألف وحدة، من المقرر تسليمها بين عامي 2025 و2027.

هذه الأرقام تعني أن عام 2026 سيشكل نقطة تحول، مع بدء موجة التسليمات الفعلية للوحدات التي تم تسويقها خلال طفرة المبيعات، لينتقل السوق من مرحلة "البيع على المخطط" إلى مرحلة "التنفيذ تحت الضغط".

أعوام البناء وتسريع الإنشاءات الفترة المقبلة

عدد من الخبراء والمطورين أعلنوا أن المرحلة الحالية هي سنوات الإنشاءات المكثفة.

قال أنسي منصور، نائب رئيس شركة رمكو للتطوير العقاري، والمطور العقاري، إن الالتزام بمواعيد التسليم أصبح العامل الحاسم في استعادة ثقة العملاء، مؤكدًا أن شركته ضاعفت استثماراتها الإنشائية خلال 2026 لتصل إلى 2.5 مليار جنيه مقابل 1.5 مليار جنيه العام الماضي.

و كشف أنسي منصور، عن خطة لرفع حجم الإنفاق الاستثماري إلى 6 مليارات جنيه خلال العام الجاري، مقابل 3.5 مليار جنيه في 2025، بزيادة 72%، بهدف تسريع معدلات التنفيذ.

ووصف المطور العقاري، مبيعات السنوات الثلاث الماضية بأنها "جنونية"، مشيرًا إلى أن الوقت الحالي مخصص للبناء والتسليم، وهو ما يخلق ضغطًا كبيرًا على الموارد المحدودة.

قفزات في الأجور وتكاليف التنفيذ للعقارت في مصر

الضغوط لا تتوقف عند الجداول الزمنية، بل تمتد إلى التكلفة، و قفزت أجور العمالة اليومية بشكل لافت، إذ ارتفع أجر النجار من 175 جنيهًا يوميًا إلى 500 جنيه، بل وصل في بعض الحالات إلى 1000 جنيه، ما ينعكس مباشرة على تكلفة المقاولات.

وتزداد الضغوط مع محدودية أعداد المقاولين والعمالة، خاصة مع تزامن تنفيذ مشروعات ضخمة في مناطق مثل الساحل الشمالي، القاهرة الجديدة، والعاصمة الإدارية، إلى جانب ارتفاع تكاليف النقل والطاقة نتيجة تحركات أسعار الوقود.

هامش ربح عند حافة التآكل للعقارات

ومن جانبه، قال أحمد الزيني رئيس شعبة مواد البناء في تصريحات خاصة لموقع “الأيام المصرية”، أن شركات المقاولات مرت بفترة صعبة بسبب ارتفاعات التكاليف، ما أدى إلى تعثر بعض الشركات وخروج أخرى من السوق.

وأشار رئيس شعبة مواد البناء، إلى أن هامش الربح في القطاع بات يتراوح بين 4% و5% فقط، وهو هامش معرض للتآكل الكامل مع أي زيادة جديدة في أسعار الخامات أو الفائدة البنكية أو الضرائب.

وأضاف الزيني، أن زيادة سعر السولار جنيهًا واحدًا تنعكس فعليًا بزيادة تصل إلى 100 جنيه في تكلفة النقل، ما يضاعف الأعباء التشغيلية.

ضغط يتركز في المشروعات الكبرى للعقارات في مصر

وقال الدكتور حسين جمعة الخبير العقاري، فى نصريحات خاصة لموقع “الأيام المصرية”إن الضغط الحالي يتركز بشكل أساسي في المشروعات الكبرى، بينما تعتمد المشروعات الصغيرة على آليات تنفيذ ذاتية.

وأشار الخبير العقاري إلى أن نحو 90% من المطورين يعتمدون على التدفقات النقدية من أقساط العملاء في تمويل التنفيذ، متوقعًا ألا تتجاوز الزيادة الإجمالية في تكلفة التنفيذ 10% كحد أقصى، مع استقرار نسبي في أسعار مواد البناء الأساسية وارتفاع محدود قد لا يتجاوز 3% نتيجة زيادة الطلب.

التسليم المرحلي… حل لطمأنة العملاء

ويرى جمعة، أن الالتزام بالتسليم دون تأخير أصبح ضرورة للحفاظ على ثقة العملاء وتحريك السوق، حتى لو تم التسليم على مراحل.

وأوضح أن تركيز المطورين على استكمال مشروعاتهم الحالية بدلًا من التوسع في مشروعات جديدة يساعد على احتواء التكاليف وضمان التنفيذ، مشيرًا إلى أن أي زيادات في أسعار مواد البناء ستظل خاضعة لقوانين العرض والطلب.