ليه العقارات غالية؟، خبيريكشف أسباب ارتفاع الأسعار بالأرقام
أكد المهندس فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، في تصريحات تحليلية حاسمة، وذلك في ظل تصاعد الجدل عبر مواقع التواصل الاجتماعي حول ما يوصف بـ"الأسعار المبالغ فيها" في سوق العقارات المصري، أن السوق مستقر وليس هناك ما يسمى بـ"الفقاعة العقارية".
وقال “فوزي” في تصريحات صحفية، إن السوق مستقر تمامًا، وإن ما يشاع عن وجود "فقاعة عقارية" أو "ارتباك في السوق" لا يستند إلى وقائع اقتصادية حقيقية.
وأضاف المهندس فتح الله فوزي إن ارتفاع أسعار الوحدات السكنية يعود بالأساس إلى طبيعة نظام التمويل طويل الأجل، وليس إلى مغالاة من المطورين العقاريين كما يتصور البعض.
فائدة التقسيط الطويل وراء 50% من السعر
وأوضح نائب رئيس الجمعية أن ما بين 50% إلى 60% من السعر الإجمالي للوحدات المعروضة حاليًا يعزى إلى تكلفة الفوائد التمويلية الناتجة عن فترات السداد الطويلة، التي تصل إلى 10 أو حتى 14 عامًا، مضيفًا أن هذا النوع من التقسيط يجبر المطورين على رفع السعر النهائي لتغطية تكلفة التمويل المرتفعة، خاصة في ظل معدلات فائدة تجاوزت حاجز الـ20%.
وأشار إلى أن العملاء الذين يشترون الوحدات بالسداد النقدي (الكاش) يمكنهم الحصول على خصومات تصل إلى 50% من السعر المعلن، وهو ما يؤكد أن الأرقام المرتفعة في السوق ليست "وهمية" بل ناتجة عن تكلفة حقيقية للتمويل.
25% من السعر للأرض.. والدولة هي البائع الوحيد
وتطرق فوزي إلى مكون آخر من مكونات التسعير، وهو تكلفة الأرض، التي تمثل نحو 25% من السعر النهائي، بعد استبعاد تكلفة الفائدة.
وكشف أن الدولة ممثلة في هيئة المجتمعات العمرانية هي المصدر الرئيسي للأراضي التي يتم تطويرها في الساحل الشمالي ومدن القاهرة الجديدة والشيخ زايد وغيرها من المناطق، وبالتالي فإن تسعير الأرض يخضع لآليات واضحة ومعلنة، لا تخضع للمضاربة أو العشوائية.
التكلفة الحقيقية للبناء.. والربح ليس كما يعتقد البعض
أما النسبة المتبقية من السعر والتي تمثل حوالي 25% فتشمل: تكلفة البناء والإنشاءات، البنية التحتية، المرافق، التسويق، المصروفات الإدارية، وهامش الربح.
وأوضح المهندس فتح الله فوزي، أن هامش الربح الصافي لا يتعدى في أغلب الأحيان 10% إلى 15%، وقد ينخفض لأقل من ذلك في بعض المشروعات، خاصةً مع ارتفاع تكاليف التسويق التي قد تستهلك 10% من السعر بمفردها.
ونبه إلى أن المطورين العقاريين لا يجنون الأرباح بشكل فوري، بل بعد سنوات من التطوير والتحصيل، وهو ما يجعل النشاط العقاري أحد أكثر القطاعات تأثرًا بتغيرات السوق والمخاطر التمويلية.
"الأسعار للمصريين".. والمنافسة أقوى من أي وقت
وردًا على الانتقادات المتكررة بأن "هذه الأسعار لا تناسب المواطن المصري"، شدد فوزي على أن هذه مقولة غير دقيقة، قائلاً إن الأسعار تعكس واقعًا اقتصاديًا ناتجًا عن تكاليف إنتاج حقيقية، في ظل وجود منافسة قوية بين أكثر من 600 شركة في المدن الجديدة و50 شركة في مناطق الساحل الشمالي، مما يمنع أي احتكار أو مغالاة في التسعير خارج حدود السوق.
اقرأ أيضًا: الشقة بـ 3 مليون ليه؟ خبير عقاري يوضح كيف زادت الأسعار 200% في بعض المناطق
1.6 مليار دولار حصيلة شراء أجانب ومصريين بالخارج للعقارات في مصر
لا ارتباك.. ولكن وعي اقتصادي مطلوب
في ختام تصريحاته، دعا فوزي المواطنين إلى عدم الانسياق وراء الشائعات والفتاوى غير المتخصصة، مشددًا على أهمية الفهم الدقيق لعناصر التسعير في السوق العقاري، خاصة مع دخول أدوات تمويل جديدة أصبحت تؤثر بشكل كبير في شكل الأسعار وطريقة البيع.
وأضاف: "ليس هناك أزمة أو فقاعة، بل هناك متغيرات اقتصادية وتمويلية تفرض واقعًا جديدًا يجب فهمه جيدًا، قبل إطلاق الأحكام أو التخوف من المستقبل".
