بعد رفع الإعفاء الضريبي للعقارات لـ8 ملايين جنيه، كيف تحدد أسعار السوق في مصر؟

السبت، 31 يناير 2026 11:28 م

مع تصاعد الجدل حول القرار الحكومي برفع حد الإعفاء الضريبي على العقارات إلى 8 ملايين جنيه، عاد ملف تقييم العقارات في مصر إلى صدارة النقاش العام، وسط تساؤلات حول الأسس التي يتم عليها تحديد القيمة السوقية للعقار، ومدى اعتمادها على معايير علمية معتمدة أم اجتهادات فردية.

وفي هذا السياق، أكد المهندس إبراهيم المدني، خبير تقييم الأصول بالبنك المركزي وهيئة الرقابة المالية، أن سوق التقييم العقاري في مصر يخضع بالفعل لمعايير علمية ومهنية معتمدة، صادرة عن هيئة الرقابة المالية وبموافقة البنك المركزي، ويتم تطبيقها من خلال خبراء تقييم معتمدين تخضع تراخيصهم للتجديد كل 3 سنوات بعد اجتياز اختبارات صارمة.

دور خبراء التقييم في الضريبة العقارية

وأوضح المدني أن عدد خبراء التقييم المعتمدين في مصر محدود نسبيًا، حيث يتراوح بين 250 و300 خبير تابعين لهيئة الرقابة المالية، ونحو 90 خبيرًا معتمدًا لدى البنك المركزي، مشددًا على أن هؤلاء الخبراء يعملون وفق منهجيات واضحة، تشبه القواعد المنظمة للأنشطة الاحترافية في المجالات الدولية، بما يضمن النزاهة والدقة في تحديد القيم السوقية.

وأشار خبير التقييم العقاري إلى أن الجهات التي تلجأ حاليًا للتقييم المعتمد تشمل البنوك، والمستثمرين، وشركات التطوير العقاري، والجهات السيادية، حيث لا يتم منح القروض أو إتمام الصفقات الكبرى إلا بناء على تقييمات مستقلة، وفي بعض الأحيان يتم الاستعانة بأكثر من خبير لضمان أعلى درجات الموثوقية.

هل يجب إلزام شهادة تقييم عند بيع العقار؟

وعن غياب التقييم الإلزامي في معاملات الأفراد، أوضح المدني أن سوق العقارات في مصر لا يزال يفتقر إلى تنظيم شامل لدور الوسطاء العقاريين، مقارنة بالأسواق الخارجية التي تشترط وجود شهادة تقييم معتمدة قبل البيع أو الشراء، معتبرًا أن هذا الأمر يفتح الباب أمام تسعير غير واقعي في بعض الحالات.

وبشأن آلية تطبيق الإعفاء الضريبي الجديد، أشار المدني إلى أن تحديد قيمة العقار يجب أن يتم من خلال جهة مستقلة (Third Party) لا مصلحة لها في القرار، لافتًا إلى أن اللجوء إلى خبراء التقييم المعتمدين يعد الخيار الأمثل لضمان العدالة والشفافية، سواء للدولة أو للمواطن.

وأضاف أنه في حال شعور المواطن بوجود ظلم في التقييم المفروض عليه، يحق له اللجوء إلى خبراء التقييم، وفي هذه الحالة قد يتم الفصل في النزاع عبر القضاء، حيث تكلف المحاكم الاقتصادية خبراء مستقلين لإعداد تقارير تقييم ملزمة.