هل يعيش العقار في مصر فقاعة سعرية؟.. خبراء يكشفون مؤشرات التباطؤ ومستقبل السوق

الأربعاء، 27 مايو 2026 01:12 م

تجدد الجدل داخل السوق العقارية المصرية بشأن احتمالية وجود “فقاعة عقارية” بعد سنوات من الارتفاعات المتتالية في أسعار الوحدات السكنية، وسط تباين واضح في آراء الخبراء حول طبيعة ما يشهده القطاع حاليًا، بين من يرى أن الأسعار تجاوزت القدرة الشرائية الحقيقية للمواطنين، ومن يعتبر أن السوق لا تزال بعيدة عن سيناريو الانهيار التقليدي للفقاعات العقارية.

وقال هاني توفيق، مطور عقاري، إن السوق العقارية في مصر تُظهر مؤشرات تدعو للقلق، خاصة مع وجود ملايين الوحدات السكنية غير المستغلة، في مقابل استمرار معاناة شريحة واسعة من المواطنين في الحصول على سكن مناسب.

وأوضح أن مصر تضم ما يقرب من 20 مليون وحدة سكنية، من بينها نحو 10 ملايين وحدة مغلقة أو غير مستخدمة فعليًا، وهو ما يعكس ، بحسب وصفه ، خللًا واضحًا بين العرض والطلب داخل السوق.

وأشار توفيق إلى أن التباطؤ الملحوظ في حركة البيع والشراء خلال الفترة الأخيرة يُعد من العلامات المبكرة لما يُعرف اقتصاديًا بالفقاعة العقارية، موضحًا أن ارتفاع الأسعار الحالي لا يعكس بالضرورة القيمة الحقيقية للعقار أو القدرة الشرائية للمواطنين.

وأضاف أن زيادة عدد السكان وحدها لا تبرر القفزات الكبيرة في أسعار العقارات، خاصة في ظل تراجع قدرة قطاعات واسعة من المجتمع على شراء وحدات تُسعّر بملايين الجنيهات، مؤكدًا أن السوق أصبحت منفصلة بدرجة كبيرة عن الواقع الاقتصادي للمستهلك.

وجود فقاعة عقارية في مصر

وتابع أن الحديث عن وجود فقاعة عقارية في مصر يتكرر منذ أكثر من عقد، إلا أن طبيعة السوق المحلية تختلف عن الأسواق التي شهدت انهيارات عقارية حادة عالميًا.

وأوضح أن البنوك لا تمثل طرفًا رئيسيًا في تمويل عمليات شراء العقارات، حيث يعتمد المطورون بشكل أساسي على أنظمة التقسيط المباشر مع العملاء، وهو ما يقلل من مخاطر الانهيار المرتبط بالتوسع الائتماني.

وأضاف أن السوق شهدت بالفعل حالات تعثر واسترجاع وحدات خلال السنوات الماضية، إلا أن المطورين كانوا قادرين على إعادة بيع تلك الوحدات بأسعار أعلى، ما ساهم في الحفاظ على مستويات الربحية وعدم تأثر المراكز المالية للشركات الكبرى.

تباطؤ السوق وخروج المطورين الصغار

وأكد أن السوق العقارية شهدت تراجعًا في النشاط بنحو 30% مقارنة بمعدلات ما قبل 10 سنوات، مشيرة إلى خروج عدد من المطورين الصغار أو تقلص حجم أعمالهم، في مقابل زيادة هيمنة الشركات الكبرى على السوق.

وأوضح أن ارتفاع الأسعار بوتيرة أسرع من زيادة تكاليف التنفيذ ساهم في تحقيق هوامش ربح مرتفعة لكبار المطورين، خاصة مع تراجع المنافسة الحكومية المباشرة في بعض المناطق.

كما لفت إلى أن الضغوط باتت أكبر على سوق إعادة البيع، حيث يلجأ بعض الملاك إلى خفض الأسعار بشكل كبير للحصول على سيولة نقدية، خاصة مع تباطؤ الطلب المحلي وارتفاع أسعار الوحدات.

الدولار والفائدة وراء ارتفاع الأسعار

وتابع هناك جزءًا كبيرًا من الارتفاعات السعرية إلى عوامل اقتصادية استثنائية، من بينها صعود سعر الدولار وارتفاع أسعار الفائدة وزيادة تكاليف البناء والتشطيب.

وأشار إلى أن نحو 70% من مواد البناء والتشطيبات تعتمد بصورة مباشرة أو غير مباشرة على الاستيراد، ما يجعل السوق العقارية شديدة التأثر بتحركات سعر الصرف.

وأضاف أن استقرار الدولار وتراجع تكلفة التمويل قد يؤديان إلى انخفاض تكلفة إنشاء العقارات الجديدة خلال الفترة المقبلة، موضحًا أن بعض الوحدات التي تُباع حاليًا بنحو مليوني جنيه قد تتراوح تكلفة إعادة بنائها في الظروف الحالية بين مليون ومليون و200 ألف جنيه فقط.

الأجانب والمصريون بالخارج يدعمون المبيعات

وفي ظل تباطؤ الطلب المحلي، أوضح أن العديد من شركات التطوير العقاري بدأت تعتمد بشكل أكبر على العملاء الأجانب والمصريين العاملين بالخارج لتعويض تراجع القوة الشرائية داخل السوق المصرية.

وأكد أن بعض الشركات العاملة في مناطق الساحل الشمالي والبحر الأحمر تحقق ما يصل إلى 40% من مبيعاتها من الأجانب والمصريين بالخارج، وهو ما ساهم في استمرار حركة البيع داخل عدد من المشروعات الكبرى.

ويبقى مستقبل السوق العقارية في مصر مرتبطًا بعدة عوامل، أبرزها استقرار سعر الصرف، ومستويات الفائدة، وقدرة.