بعد قفزات الأسعار، هل تشهد مصر فقاعة عقارية قريبًا؟ خبير يجيب

قال الدكتور ماجد عبد العظيم، أستاذ الاقتصاد وخبير الاستثمار، إن الحديث المتكرر عن اقتراب السوق المصري من فقاعة عقارية لا يستند إلى معطيات حقيقية قوية، موضحًا أن السوق المصري له خصوصية مختلفة عن أسواق الدول الأخرى، تجعل من انفجار الفقاعة أمرًا صعبًا، رغم ارتفاع الأسعار المستمر.

مفهوم الفقاعة العقارية

وأضاف “عبد العظيم”، خلال لقائه ببرنامج عقار وبس، المذاع عبر قنان الحدث اليوم، أن مفهوم الفقاعة العقارية يعني تضخمًا كبيرًا في الأسعار لا يعكس القيمة الحقيقية للأصول، ما يؤدي في النهاية إلى انهيار مفاجئ في الأسعار، قائلًا: "الفقاعة زي بلونة بتتنفخ، لحد ما تنفجر، لكن في مصر ده صعب يحصل لأسباب كثيرة".

أسباب تمنع حدوث فقاعة عقارية في مصر

أشار الدكتور ماجد عبد العظيم إلى عدة عوامل رئيسية تمنع حدوث فقاعة عقارية في السوق المحلي، أبرزها:

• الزيادة السكانية المستمرة: مصر تقترب من 110 ملايين نسمة، وهناك طلب دائم على السكن، لا سيما مع التوسع في المدن الجديدة.
• الاحتياج الأساسي للسكن: العقار يمثل أحد الاحتياجات الأساسية للمواطن، مثل الغذاء والملبس، وله بعد اجتماعي وثقافي في تكوين الأسرة.
• تنوع السوق العقاري: يشمل السوق وحدات سكنية، تجارية، إدارية، صناعية وسياحية، وهو ما يقلل من احتمالية حدوث ركود عام.

التجربة السابقة عام 2008

رغم الأزمة المالية العالمية، لم تنهر السوق العقارية المصرية كما حدث في دول أخرى مثل الإمارات، بل دخلت حالة ركود مؤقت ثم عادت للارتفاع.

تضخم الأسعار.. بين الواقع والجشع

وحذر عبد العظيم من أن بعض المطورين العقاريين يبالغون في تسعير الوحدات بشكل غير مبرر، مشيرًا إلى أن هناك من يحتسب الدولار بـ70 أو 100 جنيه رغم أن السعر الرسمي أقل من 50 جنيهًا.

وأضاف أن جزءًا من الزيادات السعرية مبرر نتيجة ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء وتكاليف التنفيذ، لكن جزءًا آخر غير مبرر ويعود إلى ما وصفه بـ"جشع بعض المطورين".

أسعار العقارات في الساحل الشمالي تصل لـ900 ألف جنيه للمتر

وتابع: "في مطورين حاطين هامش ربح خيالي، المتر في بعض المشاريع بيوصل لـ 900 ألف جنيه، خاصة في مشروعات الساحل الشمالي، وده مش منطقي في دولة نامية".

هل زيادة المعروض تخفض الأسعار؟

ورغم زيادة عدد المشروعات العقارية بشكل واضح، أشار عبد العظيم إلى أن قاعدة العرض والطلب لا تنطبق بشكل كامل على العقار مثل السلع الأخرى، مضيفًا: "العقار مش زي الطماطم حتى لو المعروض زاد، الطلب عليه ما زال مرتفع، وده بيخلي الأسعار في اتجاه صعودي، خاصة في ظل ندرة الأراضي وزيادة تكاليف البناء".

السوق العقاري المصري.. مستويات متعددة

أكد خبير الاستثمار أن السوق المصري لا يسير باتجاه واحد، بل هناك مستويات مختلفة من العقارات:

• الإسكان الفاخر (المتر 900 ألف جنيه فأكثر)
• الإسكان فوق المتوسط
• الإسكان المتوسط
• إسكان محدودي الدخل

اقرأ أيضًا: هل يوجد فقاعة عقارية في مصر؟.. خبراء: متقلقوش محتاجين أضعاف الوحدات الموجودة حاليا

هل يوجد فقاعة عقارية في مصر 2025؟.. توقعات بارتفاع أسعار الشقق 30%

وأوضح أن الشركات العقارية أيضًا تصنف حسب مستوياتها مثل شركات "A+" التي تبيع "فراري" عقارية، وصولًا لشركات تبيع الوحدات الاقتصادية، مشبهًا الأمر بفئات السيارات من اللامبورجيني إلى السيارات الصينية.

خبير يدعو الشركات العقارية إلى الاعتدال في تسعير العقارات

واختتم الدكتور ماجد عبد العظيم حديثه بالتأكيد على أن التوازن مطلوب، داعيًا الشركات العقارية إلى الاعتدال في تسعير العقارات، خاصة أن الطمع قد يؤدي إلى نتائج عكسية في السوق، مشيرًا إلى أن الدولة تعد حاليًا قواعد تنظيمية جديدة لضبط هذا القطاع الحيوي.